Was sind Eigenmittel?
Eigenmittel und Eigenkapital werden oft synonym verwendet, aber es gibt einen kleinen, aber sehr feinen Unterschied. Eigenkapital ist ein bilanzierender Begriff und beschreibt die Differenz zwischen Vermögen und Schulden. Die sogenannten Eigenmittel hingegen sind primär im Bankwesen und bei Finanzierungen relevant.
Banken benötigen Eigenmittel, um Risiken zu minimieren und regulatorischen Anforderungen gerecht zu werden. Je mehr Eigenmittel du in ein Projekt investierst, desto geringer fallen der Finanzierungsbedarf, die Zinslast und die Rückzahlungsrate aus.
Welche Formen von Eigenmitteln gibt es?
Man kann eigene Mittel in verschiedenen Formen einbringen.
- Bargeld: Du kannst liquide Mittel direkt in das Projekt beitragen.
- Wertpapiere: Wertpapierdepots können aufgelöst und der Erlös als Eigenmittel verwendet werden.
- Sparguthaben: Auch Sparbücher können aufgelöst und als Eigenmittel dienen.
- Versicherungen mit Rückkaufswerten: Versicherungen, die einen Rückkaufswert bieten, können ebenfalls aufgelöst und als Eigenmittel eingebracht werden.
Was ist Eigenmittelersatz?
Eigenmittelersatz, auch Eigenmittelsubstitut genannt, sind Sicherheiten, die du der Bank stellst, um das Risiko zu minimieren. Dadurch kannst du die Anforderungen der KIM-Verordnung erfüllen und gleichzeitig das Risiko für die Bank (den Gläubiger) reduzieren.
Beispiele für Eigenmittelersatz:
- Lastenfreie Wohnungen: Du kannst eine lastenfreie Wohnung als Sicherheit anbieten.
- Rückkaufswerte von Versicherungen: Auch Rückkaufswerte von Versicherungen können als Eigenmittelersatz dienen.
- Grundstücke: Ein Grundstück kann mit einer sogenannten Simultanhypothek als Sicherheit eingesetzt werden.
Eigenmittel für die Kreditaufnahme
In Österreich sind Eigenmittel ein entscheidender Faktor bei der Aufnahme von Krediten, hauptsächlich für Immobilienfinanzierungen. Seit dem 1. August 2022 gelten verschärfte Richtlinien, die von der Finanzmarktaufsicht (FMA) festgelegt wurden, um die Stabilität des Finanzmarktes zu gewährleisten.
Ein hoher Eigenmittelanteil verringert das Risiko für die Bank und verbessert die Konditionen für den Kreditnehmer. Konkret bedeutet das:
- Immobilienfinanzierung: Beim Kauf einer Immobilie wie einer Eigentumswohnung oder eines Hauses sind Eigenmittel erforderlich, um die Finanzierungslast zu reduzieren und günstigere Kreditkonditionen zu sichern.
- Hausbau: Für den Hausbau gilt eine ähnliche Regel. Eigene Mittel decken darüber hinaus oft die Baunebenkosten oder unvorhergesehenen Ausgaben ab und schaffen eine solide Finanzierungsbasis.
- Bonität und Zinssatz: Je höher die Eigenmittel sind, desto besser ist meist die Bonität des Kreditnehmers. Das führt in der Regel zu niedrigeren Zinssätzen, und die monatliche Belastung sinkt deutlich.
- In vielen Fällen gilt: Je mehr eigene Mittel vorhanden sind, desto günstiger wird die Finanzierung und desto sicherer ist sie langfristig.
Mindestanforderungen an die Eigenmittel – Exkurs KIM-Verordnung
Private Kreditnehmer müssen mindestens 20 % des Kaufpreises einer Immobilie als Eigenmittel aufbringen. Diese Regelung gilt sowohl für den Erwerb von Wohnimmobilien als auch für den Bau von Eigenheimen. Ebenso dürfen die monatlichen Kreditraten maximal 40 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens betragen und die Kreditlaufzeit ist auf maximal 35 Jahre begrenzt.
Auswirkungen auf die Kreditvergabe
Ein höherer Eigenmittelanteil verringert das Risiko für die Bank und kann zu besseren Kreditkonditionen führen, wie z. B. niedrigeren Zinssätzen oder niedrigeren monatlichen Raten. Sind nicht genügend Eigenmittel vorhanden, kann dies die Kreditvergabe erschweren oder zu ungünstigeren Konditionen führen.
Aktuelle Entwicklungen:
Zum 1. April 2023 wurden geringfügige Lockerungen der Kreditvergaberichtlinien für Privatpersonen eingeführt. So wurde die Kleinbetragsgrenze für Kredite, die nicht den strengen Richtlinien unterliegen, von 40.000 € auf 50.000 € angehoben. Außerdem gibt es Erleichterungen für Zwischenfinanzierungen bei Umzügen.
Fazit
Die Höhe der Eigenmittel und der Eigenmittelersatz spielen eine wichtige Rolle bei der Finanzierung von Projekten. Sie reduzieren das Risiko für die Bank und die finanzielle Belastung für dich als Kreditnehmer. Durch den Einsatz von Eigenmitteln und Eigenmittelersatz kannst du die Kreditkonditionen verbessern und die Finanzierung deines Projekts erleichtern.
Es ist daher ratsam, sich vor der Kreditaufnahme umfassend zu informieren, am besten bei einem unabhängigen Finanzierungsexperten wie finaplus. Dadurch kannst du individuelle Möglichkeiten und Voraussetzungen optimal nutzen. Vereinbare hier ein kostenloses und unverbindliches Beratungsgespräch.
Synonyme
Eigenanteil, Ersparnisse, Eigenbeteiligung, Eigenfinanzierung
Verwandte Begriffe
- Fremdkapital: Kapital, das durch Kredite oder Darlehen finanziert wird.
- Eigenkapital: Ist der Teil des Kapitals eines Unternehmens, der von den Eigentümern eingebracht oder als einbehaltener Gewinn erwirtschaftet wurde und somit keine Verbindlichkeit gegenüber Dritten darstellt.
- Eigenkapitalquote: Prozentualer Anteil des Eigenkapitals an der gesamten Finanzierung, oft ein Indikator für die finanzielle Stabilität.
- Kreditwürdigkeit: Bewertung der Fähigkeit und Bereitschaft, Schulden zurückzuzahlen.
- Bonität: Die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit von Kreditnehmern, welche durch das Eigenkapital beeinflusst wird.
- Kreditinstitut: Es verlangt bei der Finanzierung einer Immobilie üblicherweise den Nachweis von Eigenmitteln, um dein finanzielles Risiko und das der Bank zu minimieren.
- Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte, Pflichten und Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten eingetragen sind.
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FAQs – Fragen und Antworten
Was ist die KIM-Verordnung?
Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist eine von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) erlassene Regelung, die seit dem 1. August 2022 in Kraft ist. Sie legt fest, dass bei Wohnimmobilienfinanzierungen mindestens 20 % Eigenmittel erforderlich sind, die Kreditlaufzeit maximal 35 Jahre betragen darf und die monatliche Kreditrate nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen soll. Ziel ist es, systemische Risiken im Immobiliensektor zu begrenzen und eine nachhaltige Kreditvergabe sicherzustellen.
Was fällt unter Eigenmittel?
Dazu zählen in Österreich unter anderem Bargeld, Guthaben auf Sparbüchern, Bausparguthaben, Wertpapiere, Goldmünzen, Immobilienbesitz sowie finanzielle Unterstützungen von Eltern oder Verwandten. Auch der Erlös aus dem Verkauf deines bisherigen Eigenheims kann als eigene Mittel angerechnet werden. Bei Bauvorhaben werden oft auch Eigenleistungen, also selbst erbrachte Arbeitsleistungen, als Teil der Eigenmittel anerkannt.
Was sind Eigenmittel für eine Wohnung?
Zu den Eigenmitteln für den Erwerb einer Wohnung zählen Ersparnisse wie Bargeld, Sparguthaben, Bausparverträge, verkaufte Wertpapiere und Fonds sowie der Rückkaufswert von Lebensversicherungen. Auch finanzielle Unterstützung von Familie oder Freunden sowie bereits vorhandenes Immobilieneigentum zählen dazu. Seit 1. August 2022 müssen in Österreich bei privaten Hypothekarfinanzierungen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel eingebracht werden.
Was zählt als Eigenmittel in Österreich?
In Österreich zählt dazu Geld, wie Ersparnisse, Bausparguthaben, der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie oder Wertpapiere. Zusätzlich können auch Unterstützungen von Familienmitgliedern oder Eigenleistungen bei einem Bauvorhaben angerechnet werden. Wichtig ist, dass dir diese Mittel zur Verfügung stehen und nicht als geliehene Mittel gelten.